刚任中国金茂董事长不到两个月就被带走谈话！他曾任全联房地产商会的副会长，中国房地产协会副会长，连续三年荣获“中国十大地产年度CEO”，他曾表示：房地产行业在中国刚刚起步，大有前途。

据传，中国金茂董事长李从瑞于5月30日疑被带走接受调查，而其在上个月28日刚刚被委任为中国金茂董事长。

李从瑞最后一次公开露面是5月12日到青岛考察调研，市委副书记、市长赵豪志在八大关宾馆会见李从瑞一行，市委副书记、市长于冬泉陪同调研上合示范区。

自2013年升任中国金茂首席执行官，李从瑞带领中国金茂从百亿规模迈上了2000亿的台阶，更是让金茂府的名声家喻户晓。

从中化集团开始职业生涯的李从瑞，2009年进入中国金茂的前身方兴地产担任副总裁。2013年1月升任总裁，10年后的2023年4月28日担任董事长。

满打满算，也就干了32天的董事长。

石油行业出身的李从瑞，2009年从浙江北上进京，出任中国金茂副总裁；2013年1月，李从瑞晋升中国金茂执行董事兼首席执行官。

彼时，李从瑞说：“石油和地产是两个完全不同的行业，但管理是相通的”。对于其自身定位，这位央企首席执行官希望被评价为：一个职业经理人，一个比较接地气的职业经理人。

李从瑞是一个干将，10年间将金茂从百亿销售额带到了2021年巅峰时期的2356亿。甚至连金茂这个名字，都来源于他：担任方兴地产副总裁兼北京公司总经理的李从瑞，拿下广渠路15号地，并在两年后打造出了广渠路金茂府。这个金茂发展史上最重要的项目，一举奠定了在高端住宅市场的地位，并发源出金茂府产品系。

李从瑞担任中国金茂总裁这10年做的最重要的事情，就是把金茂的规模推上了新的台阶，让外界看到了央企也可以在市场化路径下实现规模扩张。尤其是决胜两千亿目标的2020年，疫情叠加三道红线政策，极其考验管理层的经营智慧。

李从瑞要求中国金茂必须做到“均好”，他对行业第一梯队的定义是复合的，签约规模的增长并非唯一要素。

3月28日，中国金茂披露了2022年成绩单。报告期内，中国金茂实现签约销售金额1550亿元，全年累计回款1616亿元，回款率104%，创历史新高。

5月24日，中国金茂的高管们奔赴红旗渠，开展主题教育第二期读书班。

这是个很重要的活动，金茂的一众高管基本都参加了，但金茂党委书记、董事长李从瑞却没有出现。5月初第一期读书班开展时，不但领导班子成员全部参加，李从瑞还做了开班讲话。

第二天，金茂的部分员工便看到了一个让他们错愕不已的通知：

陶天海担任中国金茂（集团）有限公司、金茂（中国）酒店投资管理有限公司董事长，李从瑞不再担任上述公司董事长职务；

乔晓洁任北京凯晨置业有限公司董事、金茂投资管理（天津）有限公司执行董事，江南不再担任上述公司董事、执行董事职务。

消息来得如此让人猝不及防，27天前，李从瑞刚刚由总裁升任董事长。

昨天（5月30日），金茂的员工再次被一个消息震惊了：

李从瑞正在接受调查。

在52岁这个年富力强、充满更大可能性的年龄，做了十年总裁、二十七天董事长的李从瑞，仕途戛然而止。

李从瑞出生于1971年，26岁硕士毕业后进入中化集团，先后在上海石油储罐公司、中化国际实业、舟山国家石油储备基地公司工作，2009年进入中国金茂的前身方兴地产担任副总裁。

担任副总裁的同时，李从瑞当时还兼任北京公司总经理。刚刚到任两个月，还是个小公司的方兴地产拿下了广渠路15号地。两年后，广渠路金茂府问世了。

在金茂的发展历史上，最重要的项目有两个。一个是广渠路金茂府，这个项目奠定了金茂在高端住宅市场的地位，并成为金茂府这个产品系的发源地，以至于方兴地产把自己的名字都改了。

另一个重要项目，是长沙金茂梅溪湖。金茂在这里获得了巨大成功，并积累了片区开发的经验，他们将长沙梅溪湖模式作为了他们规模化扩张的利器。李从瑞当时的一个身份，是长沙公司董事长。

2013年1月，来到金茂三年零九个月后，李从瑞升任总裁。从2013年至2023年，他在这个位置上坐了整整十年，直到今年4月28日这天，金茂宣布李从瑞担任董事长。

十年时间，李从瑞把金茂从百亿销售额，带到了巅峰时期2021年的2356亿元。

李从瑞用自己亲手打造的两个项目得来的经验，为金茂逢山开路、遇水搭桥，在这个过程中，金茂的成长深深打上了李从瑞的个人烙印。

如果把金茂历年的销售额排练一下就会发现，金茂的业绩爆发是在最近五年内发生的。

2017年，金茂决定用三年时间跨越千亿。这个目标在2020年顺利完成。然后，他们打算再用一个三年，从两千亿跨越到三千亿。

对中国房地产行业来说，2017年和2020年都是特殊的年份。前者，是新一轮房地产调控开始的一年，后者，是疫情集中爆发的一年。

在错误的时间节点，李从瑞带领金茂发动了两次规模扩张。去年，中国金茂的销售额是是1550亿。这个数字，让金茂回到了三年前的水平。

业绩缩水只是一方面，很多问题也随着销售额下降全面暴露出来。在之前披露的李从瑞年终讲话里，他对金茂的反思集中在三个方面：

认识不到位。对2016年以来的各项调控政策，公司上下认识不足，错误的寄希望于调控放开、房价上涨，导致土地储备质量不高、销售不畅。

存量货值折损明显。现有存货连年折损，2022年折损率达8%，严重影响利润兑现。这既是市场研究、客户洞察不到位的问题，也是投拓团队没有落实“宁可错过一千，不可错拿一个”的问题，导致拿错地的现象一再出现。

滞重去化不足。卖易不卖难，导致存货结构持续恶化。

显然，李从瑞对金茂的剖析很到位，知道了错在哪里。但对金茂背后的中化集团来说，恐怕不是说承认错误就能了事的。

在金茂的发展历史上，有一个非常重要但可能被很多人忘记的重要事件，是平安入股金茂。

2019年7月26日，金茂控股股东中化香港向平安人寿和新华人寿分别出售中国金茂17.87亿股及1555.986万股公司股份，由此，平安持有金茂15.2%的股份，成为第二大股东。

据说，引入平安入股一事主要由李从瑞推动。当年，平安的人曾说：

我们投的就是李从瑞这个人。

在外界的解读中，要么是险资投资房地产，要么是国有企业混合所有制的又一案例。但在中化集团那边，对这件事有另外一番评价。

一直以来，作为央企中化集团旗下的上市地产平台，金茂有着不同于中化的经营风格与薪酬体系。

2021年，李从瑞的年薪收入是1162.7万元。当年，央国企地产公司的高管中年薪超千万的，还有绿城董事长张亚东、华润置地董事长李欣。

这是上市公司这种机制带来的红利，是纯央国企干部可望不可及的诱惑。

但李从瑞又有中化集团的工作经历，是体制内央企干部，这就带来一个很难回答的问题，他们到底是上市公司的职业经理人，还是央企干部？

很多中化以及金茂的人都知道，李从瑞担任二级单位正职多年，应该是厅局级干部，但他却是中化集团体系内是最特殊的存在：

享受厅局级干部的礼遇，但不接受厅局级干部的待遇。

可以为这种特殊性增添合法性的，就是混合所有制改革。在集团看来，推动混改一方面助长了这种特殊性，也带来了经营上的风险，容易冒进。

过去，金茂的迅猛增长的销售额是最好的说辞，但现在，集团担心的很多事都应验了，业绩也不再是个好用的盾牌。

有些事，集团似乎想要有个说法。

……李从瑞去年的薪酬，他的千万年薪已经大幅缩水，变成了363万。

金茂总裁李从瑞当天从表情到言辞都很严肃，虽然所做报告的主题为《夯实基层精益高效坚定信心、攻坚克难》，但不少金茂人都明显感觉听完报告后，信心更为不足。

在如狂风暴雨一般的行业下行面前，金茂走到了十字路口。

但行业和市场对所有玩家又是公平的，今日要为昨日所为买单是不变的规律。李从瑞也带头做出了反思，认为“对行业变化认识不到位”、“存量货值折损明显”、“滞重去化不足，卖易不卖难，导致存货结构持续恶化”等都是金茂身上很明显的问题。

如何应对？从李从瑞公开的讲话中似乎又没有看到非常明显有效且针对性的举措。

但坚持“缩量”发展，打造柔性组织是金茂要继续坚持贯彻的方针，且在成本费用管控方面继续坚持过苦日子，“一个铜板掰两半用，一切费用皆可降”。

据媒体报道，管理费用，同比压降10%以上；工资总额，同比下降12%，推行“固薪包干制”，鼓励高承诺、高兑现；营销费用，下降10%。

2月24日，中国金茂发布盈利警告。公告显示，中国金茂预期2022年度公司所有者应占溢利将较2021年录得约50%至60%的下降，2022年公司所有者应占溢利（未包含投资物业公平值收益）将较2021年录得约70%至85%的下降。

就下降原因，中国金茂方面表示，截至2022年度中国金茂及部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

从具体分布来看，去年，金茂业绩排名前三的城市公司是上海、北京、苏州，排名垫底的三个城市公司是深圳、广州、福州。

但上文所述那场让很多人出了一身汗的总结会之后，“组织精简”，就以迅雷之势到来了。其中业绩贡献最好的华东公司也难逃“变数”：

环沪公司拆分，嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理；宁波营销总经理蒲涛宇调任杭州，杭州营销总经理邵明月调任华东区域本部，原上海区营销总经理任海宏调任宁波。

这其中“环沪公司”遭拆分可谓是最狠的一刀。作为曾经风光无限的金茂华东六子之一，环沪公司在2022年成为金茂华东唯一一个销售额未过百亿的城市公司，与上海和苏州更是差距巨大。

金茂的人透露，环沪公司的管理团队主要来自于之前金茂上海的事业二部，分管领导为金茂华东副总经理吴文俊，但该团队离开的时候留下了西郊金茂府这样一个直到今天还在被维权被吐槽且拉低了“金茂府”平均分的“L摊子”。

西郊金茂府的问题从最初交付的时候就完全显现出来。赶工交付、大幅减配、瑕疵频现……

“销售和实际房屋有出入、货不对板，样板房无风管，实际鞋柜处有风管占用面积；实际交付的房门为白板门，与销售承诺扣丝不一致；样板房公区楼道铺贴了瓷砖，实际公区为大白墙……”

降标减配之外，精装房的室内交付质量也是问题百出。据此前媒体报道，不少业主家出现了阳台空鼓、卫生间台面断裂、瓷砖脱落、马桶歪斜、墙面乳胶漆出现裂缝、卧室门缝大漏风严重等问题。

去年底，有媒体报道，该小区1-3期27栋楼中有25栋楼漏水，比例超过90%，其中105户顶楼业主更是在2021年交房当年即出现不同程度的屋顶渗漏。经过开发商维修后，依然有110户业主家漏水。

有业主曾公开爆料，在后续沟通维修的过程中，金茂方面还曾“威胁”业主。

与西郊金茂府质量维权不同，苏州科技城金茂府则是一次“触碰底线”的事件。去年10月中上旬，苏州科技城金茂府的业主在某音上爆出，住了一年科技城金茂府后，多名孩子不明大量流鼻血，近227 余名业主查出肺结节。

有业主投诉道，交房三年就从来没更换过空气滤网，上面全是虫子干尸。我们每天呼吸着这样的系统提供的空气，能不出问题吗？

金茂在华东还能不能做好金茂府？还要不再做金茂府？

就当外界对金茂上海桃浦地块翘首期盼之时，金茂却给出了一个不一样的“府”系产品，似府非府，名为“景泰府”。

众所周知，金茂的住宅产品线为“府、悦、墅”。“府”系产品以金茂府为主，定位高端且配备三恒科技系统；“悦”系产品高端性降一点且没有科技系统，瞄准中坚阶层；“墅”系产品则打造超低密度大空间高端社区。

很显然，金茂耍了一个小聪明，在利润和成本的多重平衡之下，在桃浦项目上蹭了“府”系的名，但又不能光明正大叫其“金茂府”。

3月21日，一场以“始于上海心·再著上海新”为主题的金茂上海新品发布会上，景泰府高调亮相了，金茂领导们高谈金茂的战略方向、运营理念。

金茂上海总经理王振松颇为自豪地表示，金茂择址桃浦智创城，正是基于政府对智创城核心区的高能级规划以及对区域内住宅产品精益求精的严格品质要求，这与金茂坚持做高端、高品质产品的初衷理念不谋而合，金茂也将按照超越预期的方向来建设该项目。

“超预期的方向”究竟会是什么呢？

金茂华东区域首席营销官费英卓三个“新”：即金茂的新起点、桃浦的新篇章、客户的新选择。未来的业主可以享受到五个“高”：高起点配套、高品质社区、高宜居环境、高品位生活、高水准服务。

如此三“新”五“高”的项目，为何概念酷炫，却在项目名上大玩文字游戏，金茂的无奈和最后的倔强谁人懂？